土地供应量对房价的影响研究——以北京近郊六个区为例开题报告

研究意义：

城市土地利用扩展是城市规划学与土地利用规划学关注的热点领域。伴随快速城市化的发展进程，城市土地的稀缺性与高强度的人类活动矛盾日趋尖锐，城市化水平的提升不仅表现在城镇人口占总人口比重的提高，还表现在城市数量的增多，单体城市规模的增大以及城市土地利用空间的拓展。20世纪90年代以来，我国大城市土地利用扩展速度明显加快，经济开发区、高新区、产业园区以及新城建设如雨后春笋般拔地而起，对促进城市与区域经济发展起到重要作用，但一系列负面影响也应运而生，其主要表现为城市周边耕地资源的破坏；生态环境的恶化；中心城区的衰退；基础设施和通讯设施建设成本的大幅提升；城市边缘区土地利用粗犷，利用效率低下；土地管理失控等诸多问题。

在城市不断扩张，地价与房价持续上涨的形势下，在国家不断强化房地产市场化的过程中，土地供应与房价关系的问题越来越被各界关注。目前，我国对城市土地供应对房地产市场影响方面的研究尚处于摸索阶段，理论研究仍然滞后于实践的发展，研究大都侧重于房价与地价的关系研究，系统研究土地供应与房价关系的成果相对较少，更缺乏对城市扩张过程中土地供应方式、数量、结构与房价的相关研究。因此，对城镇化进程快速推进过程中城市用地扩张方向、扩张规模、扩张模式、扩张形态等方面特征进行研究，并在此基础上对城市扩张过程中土地供给方式、数量、结构影响房价及其波动的作用机理和作用特征予以分析，系统地认识土地供给与房价的关系，是对土地市场、房地产市场理论的丰富与扩充。

国内研究概况：

早在20世纪30年代，就有学者针对我国城市空间形态及其空间扩张趋势进行研究，但由于缺乏规划的有力支撑，研究成果不多且基本处于停滞状态。20世纪80年代，随着市场经济的逐步确立以及城镇化进程的加快，我国较大的城市尤其是省会城市和计划单列市基本都完成了第一轮城市规划的编制，这为城市规划和城市用地等问题的研究提供了现实基础，这一时期，由于城市化进程的持续加速，城市经历了外向型的快速扩张向内部结构的频繁重组的转变，变革使得大量的研究成果相继涌现，研究的深度和广度也在不断提高。研究方法也由之前的系统与定性分析逐步转变为对单一城市、城市群和城市带的定量分析、动态分析和空间分析；研究的重点也由城市规模的合理值判定转向城市空间演变形态、城市用地空间结构转变和城市用地扩张趋势等方面的分析；研究的内容集中在城市空间扩张形态、城市空间扩张模式、城市扩张的动力机制、城市扩张阶段及其特征以及城市扩张速度和强度的测算方法等方面。

国内学者对城市扩张与土地供应相互作用机制的研究，主要集中在以下几个方面一是城市扩张与土地供应价格形成市场的相互作用机制研究。城市扩张会带动地区性的人口流动，从而改变区域土地市场的供需状况，影响土地价格的变动^[1]。另外，城市在扩张过程中极易形成城乡结合部这一特殊过渡地带，正是由于其土地利用与管理的特殊性，使土地合法与违法交易、地上公开与地下隐形交易并行，阻碍土地供求机制和土地价格机制调控作用的正常发挥^[2]。二是土地供应收益或土地财政与城市扩张速度的相互关系。分税制改革后，地方政府税收压力加大，通常采取四种方式获得高额土地收益低价征地，高价出让；高地价带动高房价，促进各项土地税收收入的增加；低价出让工业及仓储用地，以此带动地方经济和相关税收；将土地作为融资工具^[3]，这集中方式均易造成城市的无序扩张。

其中，尤以居住用地供应对城市扩张的正向影响最为主要^[4]。从新制度经济学来看，土地财政和城市扩张有着密不可分的联系，土地财政由于边际成本不断增加，城市扩张的速度也渐趋缓和，这一现象在北京、天津、上海等一线城市均己呈现。另外，随着城市扩张，土地财政收入呈下降趋势，并最终导致地方财政支出不断加大^[5]。三是土地供应市场化对城市扩张的作用机理。土地供应市场化极大地提高了土地资源的配置效率，提供了对土地使用者集约利用土地的激励机制^[6]，这有助于挖掘城市内部用地潜力以约束不必要的外延扩展，所以，土地供应市场化对城市扩张有推力和拉力双重作用，但同时要发挥政府的积极作用，以消除城市土地市场失灵^[7]。

国外研究概况：

20世纪以来，西方国家经济和人口逐步向大城市聚集，尤其是以美国和日本为代表的沿太平洋城市带^[8]。这些转变引起了城市演化方面研究学者的兴趣，城市理性用地规模、城市发展模式和城市扩张等方面的理论和方法也不断涌现。这一时期，最为著名的就是德国学者克里斯塔勒的中心地学说、美国学者霍伊特于1939年提出的城市用地扇形模式、学者伯吉斯1925年提出的城市用地同心圆模式、哈里斯和厄尔曼于1945年提出的城市用地的多核心模式^[9-11]。总的来说，西方国家早期的城市空间扩张方面的研究侧重于城市内部用地结构与用地模式，但这些城市用地理论对当时的西方国家城市扩张和用地变化起到了指导性作用，并为随后新兴资本主义国家的城市扩张形态和模式研究提供了有益的参考和启示，其中，多核心模式以及城市地租理论成为了这些国家城市空间扩张模式的雏形。

国外学者Neng Lai, Ko Wang以香港为例，研究城市扩张中土地供应数量对房价的影响，对土地供应数量、CPI、住房供应量和住房销售均价等指标进行对比，经过分析后认为增加土地供应量与住房供应量的增加无显著联系，也就是说土地供应市场和房地产市场的联通渠道不畅，房地产市场没有较为稳定且可以引导市场预期的有效供给，房价自然会以较大幅度震荡。尽管Neng Lai, Ko Wang均认为香港的土地供应量对房价没有影响或影响不显著，但出于研究基础数据的差异，部分学者支持土地供应量影响房价的观点，其中Ruijue PengWilliam C.Wheaton以1965-1990年香港历年的住宅均价和土地供应量为基础数据，从存量、流量两方面对二者关系进行了定量分析，研究结论支持土地供应量显著影响房价的论点。

从研究成果来看，土地供应作用地价，进而影响城市扩张的方向、速度方面的研究居多^[14]。早在20实际80年代，Capozza D. R.和Helsley R.等学者就认为人口增长对工资率、土地租金、税率和居住环境均有较大影响，若从居民效用最大化的角度从发，政府应对通过公共土地的供应适度控制城市扩张^[15]。Maria-Pia Gennaio通过1970-2000年瑞士土地规划、土地价格和城市扩张的相互关系研究，发现土地规划的实施会造成土地价格的区域性上涨，进而转变土地利用决策，这将反过来影响下一轮规划的编制，并干扰城市扩张速度和土地利用的转变速度。他们还认为，单个城市的地价上涨干扰区域性的城市扩张速度的可能性不大。与此同时，城市土地扩张与土地价格的动态规律也是西方学者长期关注的热点，其中主要包括三个方面一是从空间区位和土地利用结构角度出发，研究地价的空间分布规律^[16]。二是从单一中心城市、多中心城市和中心一组团式的城市群空间格局角度揭示各类土地价格变化规律^[17]。三是从城市规划、区域经济发展规划等规划角度研究其与地价的相互关系^[18]。

参考文献：

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